Bolån – såhär fungerar det

Vissa människors livssituationer är ganska unika, vilket gör att de blir ett undantag på bostadsmarknaden. Det gör att kreditgivarna kan ha svårt att bedöma hur de ska handlägga deras ansökan om lån. Känner du igen dig?

Vi baserar denna artikel på de vanligaste diskussioner och frågor vi får angående bolån och olika livssituationer. Grupper som har svårt att får lån, som till exempel  arbetslösa, studenter, egna företagare, utlandsbosatta som vill återvända och sambos. Vi beskriver lite mer ingående vad som gäller för olika grupper i denna artikel.

 

Hur gör banker en kreditbedömning i normalfall?

Banken gör en modell över din ekonomi. En kreditrådgivare analyserar den ekonomiska situationen och gör en budget där man lägger ihop dina inkomster och utgifter. De vanligaste utgifterna för ett hushåll är kostnader för mat, kläder, bil, telefon och fritid.
Budget för en vanlig familj

Kreditrådgivarna använder ofta en datoriserad budgetmodell, som är utformad efter bankens lånepolicy. Ett vanligt exempel är en medelklassfamilj, med två vuxna och två barn, som bor i hyresrätt och saknar bil. De ska ha minst 20 000 kronor kvar, med justering för inflation, per månad att leva på – när alla lånekostnaderna har betalats.

Banken måste alltså ta med i beräkning att räntorna kan gå upp ned någon % under ett år. Det räcker med att räntan går upp 1 % per år för att det ska kosta låntagaren 10 000 kronor mer för ett lån på en miljon kronor. Då måste banken alltså undersöka om du har betalningsutrymme i din ekonomi för att klara av eventuella räntehöjningar.

Om du inte har det enligt bankens beräkning så sjunker din betalningsförmåga. Det innebär att det är mindre troligt att du får ett bostadslån.


Kostnader för själva köpet av bostaden

Lagfartskostnader är enligt lag 1,5 % av husets pris. Pantbrevskostnader är 2 % av pantbrevsbeloppet. Läs mer om hur man beräknar dessa kostnader här.

Pantbrev är alltså bankens säkerhet i bostaden. Kontrollera alltid med inskrivningsmyndigheten om det finns redan uttagna pantbrev av tidigare ägare.

 

Andra kostnader som ska beaktas

Din kreditrådgivare lägger ihop lånekostnader, driftskostnader samt pant och lagfartskostnader. Banken får finansiera upp till 85 % av bostadens köpesumma som bottenlån, 5 % som topplån och 10 % som du själv får lägga till som kontantinsats. Det kan hända att banken går med på en lägre kontantinsats, men då får lånet utökas och det blir dyrare med till exempel blancolån eller konsumtionslån.

Mäklarfirman som säljer bostaden är skyldig att ange hur stora driftskostnader är. I normalfall ingår följande i driftskostnaderna:

  • Vattenräkning
  • Elräkning
  • Avloppsrening
  • Sophämtning

Du kan göra en budget själv hos Konsumentverket som ger dig en översikt av hur mycket du skulle kunna ha kvar för att amortera ett bostadslån. http://www.konsumentverket.se/budgetkalkylen. Många kalkyler om bolån och bostadsköp hittar du också här.

Kan du få bolån om du är arbetslös?

Banken är intresserad av att du kan påvisa att du har kontinuerlig inkomst. Om du inte kan påvisa kommer det att bli näst intill omöjligt att få lån.
Du måste då kunna visa andra säkerheter som kan hjälpa dig att skaffa ett bolån. Det kan till exempel vara om någon kan gå i borgen för dig eller om dina föräldrar har en fastighet som de kan pantsätta, så att banken vågar ge dig ett lån. Dock är det mindre troligt att du får ett lån om du inte kan påvisa att du har åtminstone en provanställning någonstans.

Om du studerar och vill ha bolån

Studerande är generellt en grupp som har det svårt på bostadsmarknaden. Om man lever endast på studielån som inkomst är den enda lösningen att få föräldrarna att stå för säkerheten för ett bolån.

Om du dessutom vill finansiera din kontantinsats måste du ta ett konsumtionslån eller kanske ansöka om ett kreditkort. Vissa banker ger studenter små lån eller ett kreditkort. Men bankerna säger oftast nej till studerande eftersom de har en dålig betalningsförmåga.

 

 

Om du har betalningsanmärkningar

Du kan inte komma undan att dina kreditgivare tar en kreditupplysning på dig när du ansöker om lån. Det är vanligen Upplysningscentralen (UC) som ger ut den informationen om din kreditvärdighet. Upplysningen innehåller information om dina tidigare krediter och om du har slarvat med att betala dina räkningar i tid. Det spelar ingen roll om du redan har betalt alla dina skulder, betalningsanmärkningen ligger kvar i tre år.

Alla banker, med några få undantag, har låg tolerans mot betalningsanmärkningar. Du har alltså ingen chans att låna så länge du har en registrerad anmärkning hos kronofogden. Det är en omständighet som gör det verkligt svårt att få ett bostadslån – så du har endast alternativet att förbättra din ekonomi och sitta av de tre åren tills anmärkningarna försvinner.

Det finns dock kreditgivare som kan låna ut trots betalningsanmärkningar

Du kan vända dig till de få kreditgivare som riktar sig till personer med betalningsanmärkningar. Beroende på hur det ser ut med din ekonomi, dina skulder och priset på bostaden, kan rådgivare  utvärdera din situation individuellt för att se om de kan bevilja dig ett bostadslån. Du får räkna med högre räntor än vanligt – upp till 3 % mer – och att din bostad tas upp som en säkerhet. Du är alltså en risk för kreditförlust i de flesta bankers ögon – därför måste du betala mer för ditt lån. Några exempel på långivare som lånar även om du har betalningsanmärkningar är:

  • Marginalen Bank.
  • BlueStep
  • Freedom Finance
  • Easycredit

Kan man få bolån även under provanställningstid?

Det börjar att bli ganska vanligt att de som ansöker om bolån inte har någon fast anställning. Personer med fasta jobb börjar bli undantaget och bankerna inser att om de ska ha ett bredare kundunderlag måste de bli lite mer flexibla med sina lånevillkor.

Det flesta tror att det blir tvärt nej för de som inte har fasta jobb, men det finns ingen regel idag som säger att bankerna inte lånar ut pengar till de som är projektanställda, vikarier, konsulter eller frilans.

Du ska inte att vända dig till aktörer som lånar ut pengar till personer med betalningsanmärkningar eller egna företagare i första hand. Vänd dig till en vanlig bank först och du kommer troligen att spara en massa på lägre räntor – om det visar sig att din kreditvärdighet är bra. Ta kontakt med en kreditrådgivare på bankerna först för att diskutera din personliga ekonomi och lånemöjligheter.

Enligt en undersökning bland de fyra största bankerna – SEB, Nordea, Swedbank och Handelsbanken – visar att normen är individuell prövningar av kundernas ekonomiska situation.

Anställningsformen är bara en indikation om att det finns inkomster. Men man måste visa att man kommer att ha inkomster framöver också. Det är också viktig med besparingar man har gjort eller någon annan typ av säkerhet. Bankerna tittar alltså på betalningsförmågan. De flesta banker vill att man ska kunna betala en ränta på minst 8 procent. En tuff räntenivå för en låginkomsttagare.

 

Ung och ny på bostadsmarknaden

Om du är ung och dina föräldrar har möjlighet kan du ansöka om ett bolån tillsammans med dem. Då prövas både din och dina föräldrars ekonomi och betalningsförmåga. Det finns då en möjlighet att du kan få ett lån även om du inte har fast jobb.
Om du inte har föräldrar med en stabil ekonomi kan du använda dig av en borgensman som kan ställa upp som garant för ditt lån.
Ett lån med borgensman är inte ett bolån och då gäller andra villkor med högre räntor.

 

Vad gäller för egenföretagare. Under vilka förutsättningar får de bolån?

Är du egen företagare och vill ha bostadslån kan banken säga nej även om du tjänar mycket pengar – om dina inkomster är mycket osäkra.

Du måste visa flera års redovisningar och en stabil kundstock som betalar kontinuerligt för dina produkter eller tjänster. Många nya egna företagare, som inte kan redovisa vinster de första åren och deltidsarbetande företagare, får därför inga bostadslån.

 

Hur kan man få lån om man är egenföretagare?

Det finns ett antal mindre banker som gärna lånar till egenföretagare. Dock måste de göra individuella bedömningar av din ekonomi. Dessa lån är i regel dyrare, eftersom kreditgivarna anser sig ta en högre risk. Oftast ligger räntan minst 3% högre än på ett vanligt bostadslån.

 

Utlandsbosatt som vill skaffa bostad i Sverige

Situationen är lite besvärlig för den som har bott utomlands och ska flytta hem. Du kan ha tjänar mycket pengar utomlands – men har inga pengar i Sverige – och ska nu flytta hem, och vill veta om du kan få bolån.

Det är svårt att få låna om du inte kan uppvisa att du har inkomster i Sverige. Banken tittar mycket på din betalningsförmåga och det innebär att de fokuserar inte bara på dina besparingar utan hur du ska betala tillbaka lånet i sin helhet. Om du ska flytta tillbaka till Sverige måste du säkra en inkomstkälla här först.


Köpa bostad i Sverige med pengar från utlandet

Du kan köpa bostad i Sverige genom ett utländsk bolag som i sin tur köper bostaden. Du kan även ”låna” pengar till dig själv så att du kan köpa bostaden via ditt eget bolag. Det finns ganska komplicerade regler kring detta och Skatteverket kan komma in i bilden och bedöma det som ett olagligt skatteupplägg. Du kan ta in pengar till Sverige för att köpa en bostadsrätt som privatperson men först ska din förmögenhet beskattas. Hör vad som gäller med Skatteverket, innan du sätter igång en transaktion som visar sig vara olaglig.

Kan man få låna 100 % av köpesumman?

Finansinspektionen har i år beslutat att den maximala belåningsgraden – eller bolånetaket – ska vara 85 % av bostadens marknadsvärde. Det innebär att du får låna högst 85 % av bostadens köpesumma.

Detta är en begränsning som är satt för att minska skuldsättningen hos svenska hushåll. Sedan beror det på flera faktorer – så som priset på bostaden, dina inkomster och tidigare skulder – för att du ens ska bli beviljad att låna 85 % av köpesumman.

En bank ger dig sällan 85 % av köpesumman för en exklusiv femmiljoners villa. Du måste för det mesta ha mer än 15 % som kontantinsats för att beviljas lån på dyrare bostäder.


Fullt möjligt att kringgå 85 % lånetak

Begränsningar av lånetak är möjliga att kringgå. Du som ansöker om kredit för 85 % av bostaden kostnad hos en bank kan utan problem få beviljad  ett blancolån hos en annan kreditgivare om du uppfyller deras lånekrav. Du behöver inte ens ange att blancolånet ska användas för att finansiera ett bostadsköp. Bankerna har i detta fall inget intresse av att veta vad du ska ha pengarna till. Inte när det gäller konsumtionslån. Däremot är de intresserade av att veta om du klarar av att betala av de höga räntorna.

 

Du kan få 100 % finansiering genom en värdering i efterhand

Om tagit ett dyrt blancolån för att finansiera din kontantinsats kan du dock i efterhand utöka ditt bostadslån så att det uppgår till 100 %. Bolånetaket på 85 % gäller enbart nyköp. Du kan alltså göra en värdering av din bostad – efter köpet är gjort – och efter det få ett utökat lån på den resterande delen. På detta sätt får du alltså en hundraprocentig belåning av din bostad.


Bolån med hjälp av borgensman

De flesta banker kan ge lån om man har en borgensman, men det är ingen lösning de i första hand väljer. De vill se först hur din personliga ekonomi ser ut och räkna på din egen betalningsförmåga. Om banker ger dig en negativ besked, baserat på din egen ekonomi, kan du föreslå en borgensman och kanske få lånet beviljat.
Vilka rättigheter och skyldigheter har en borgensman

Definitionen av en borgensman är alltså en person som går i borgen för någon annan. Det innebär konkret att borgensmannen lovar att betala en skuld om låntagaren inte klarar av att betala tillbaka. Den vanligaste borgensförbindelse är propieborgen. Det innebär att om Anna går i borgen för Stefan, och Stefan råkar för ekonomiska problem och inte kan betala sitt lån, kommer Anna att krävas på betalning. Men först efter att kronofogden utrett om Stefan äger någon utmätningsbar egendom

Lån med borgensman är egentligen inget bolån och ger därmed heller inte samma låga räntor. Denna sorts lån är dyrare och du kan inte heller räkna med att du får 85 % av lånet beviljat
Måste båda parterna ha jobb för att ett par ska få bostadslån?

En vanlig fråga handlar om vad som händer om ena sambo är arbetslös och den andra arbetar, alternativ studerar.

När ni ansöker om ett banklån analyserar kreditrådgivarna först era inkomster och utgifter var för sig. Sedan gör man en ekonomisk modell kring hur mycket var och en skulle kunna bidra med till hushållet. Framför allt räknar man på de gemensamma utgifterna för hushållet och andra eventuella lån som till exempel CSN lån. Vidare räknar de fram hur mycket det skulle blir kvar för att betala av bostadslånet.

Det kan förstås finnas många situationer som gör att båda i ett par inte arbetar samtidigt, och det finns några situationer som gör det möjligt för ett par att ändå få ett bostadslån:

  • Om den arbetande sambons inkomst är hög.
    • Om den arbetslöse sambons arbetslöshet inte är permanent och inte lever på socialbidrag eller enbart på studielån.
    • Om den arbetslösa sambon endast är deltids arbetslös och arbetar deltid – samtidigt som den andre arbetar.
    • Om jobb eller ett vikariat snart ska garanterat ska påbörjas.

Gemensam ekonomi i samboförhållande

Om ni tar ett lån gemensamt för att köpa bostad är ni båda solidariskt betalningsansvariga för lånet. Det innebär att om din sambo inte kan betala tillbaka sin del av lånet, kommer kreditgivaren att kräva att du betalar av hela lånet.

 

Du kan få besked på förhand om du kan få ett bolån snabbt

Om du är osäker på om du kommer att beviljas ett lån – på grund av din ekonomiska situation – eller om du har en ganska stabil ekonomi, men inte har hunnit att spara hela din kontantinsats, kan du alltid vända dig till en låneförmedlare få veta på förhand om du kvalificerar dig för ett bostadslån. Bostadsförmedlare har ofta hemsidor där du kan göra kalkyler – baserade på dina nuvarande inkomster – och skicka en låneansökan online. De flesta svarar inom 24 timmar. Du får då ett lånelöfte som du kan visa din mäklare inför budgivningen eller köp av en bostad: